近日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《珠海市物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），旨在進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，確保新建及非新建物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備在移交過程中的質(zhì)量與完整性，從而維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。《辦法》自2024年5月1日起正式實施，有效期五年，標(biāo)志著珠海市在物業(yè)管理領(lǐng)域邁出了重要一步，對于促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

近年來，隨著城市化進程的加快，物業(yè)管理成為城市管理的重要組成部分。然而，物業(yè)承接查驗過程中存在的問題，如設(shè)施設(shè)備不達標(biāo)、資料不全、責(zé)任不清等，嚴(yán)重影響了業(yè)主的居住體驗和生活質(zhì)量。為此，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《珠海市物業(yè)承接查驗辦法》，從法律層面規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，明確各方權(quán)利義務(wù)，確保物業(yè)交接的透明度和規(guī)范性。

一、基本原則與監(jiān)管職責(zé)

《辦法》明確，物業(yè)承接查驗應(yīng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)承接查驗工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門則具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗的備案等監(jiān)管工作。這一職責(zé)劃分有助于構(gòu)建上下聯(lián)動、分工明確的監(jiān)管體系，提升物業(yè)承接查驗工作的透明度和規(guī)范化水平。

二、新建物業(yè)的承接查驗

對于新建物業(yè)，《辦法》提出了詳盡的承接查驗條件，包括但不限于：

竣工驗收：建設(shè)工程需通過竣工驗收，取得自然資源、消防救援、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

設(shè)施設(shè)備：供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備需按規(guī)劃設(shè)計要求建成，且供水、供電、供氣、供熱安裝獨立計量表具。

公共服務(wù)設(shè)施：教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施需按規(guī)劃設(shè)計要求建成。

質(zhì)量合格證書：電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備需取得使用合格證書。

物業(yè)服務(wù)用房：物業(yè)服務(wù)用房需按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實到位，并達到投入使用條件。

此外，《辦法》還鼓勵物業(yè)服務(wù)人參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，以提出專業(yè)建議，確保物業(yè)的質(zhì)量和后期管理的便利性。這一舉措不僅有利于提高物業(yè)的整體質(zhì)量，也為后期的物業(yè)管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。

三、非新建物業(yè)的承接查驗

對于非新建物業(yè)，《辦法》同樣設(shè)定了嚴(yán)格的承接查驗流程，主要包括：

合同簽訂：業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)已經(jīng)依法與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

原物業(yè)服務(wù)人退出：原物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)依法退出物業(yè)管理區(qū)域，并與業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)完成交接。

承接查驗流程：新聘物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)、業(yè)主代表等相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗小組，制定查驗方案，并進行現(xiàn)場查驗。查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題需詳細(xì)記錄，并明確解決辦法和時限。

《辦法》還規(guī)定，非新建物業(yè)的承接查驗應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同生效前十五日內(nèi)完成，確保新舊物業(yè)服務(wù)人之間的交接順利進行，避免因交接不清導(dǎo)致的服務(wù)中斷或設(shè)施損壞等問題，保障業(yè)主的正常生活不受影響。

四、查驗方法與記錄

《辦法》明確了物業(yè)承接查驗的主要方法，包括但不限于核對、現(xiàn)場查驗、設(shè)備調(diào)試、觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等。查驗過程中形成的記錄應(yīng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，并由物業(yè)承接查驗人員共同簽字確認(rèn)。這些措施不僅增強了物業(yè)承接查驗的可操作性和約束力，也為解決潛在糾紛提供了法律依據(jù)。

《辦法》特別強調(diào)，任何一方不得在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，增加對方責(zé)任，損害業(yè)主利益。對于未按規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的行為，將采取信用懲戒措施，將其作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用信息檔案。這一規(guī)定不僅能夠有效遏制違法違規(guī)行為，也促進了物業(yè)管理市場的公平競爭，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成長創(chuàng)造了良好環(huán)境。

《辦法》的出臺，對新建物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量和非新建物業(yè)的維護水平提出了更高的要求。通過嚴(yán)格的承接查驗條件和詳細(xì)的查驗流程，確保物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和使用要求，從根本上提升了物業(yè)的整體質(zhì)量。這不僅有利于提高業(yè)主的居住體驗，也有助于延長物業(yè)的使用壽命，減少后續(xù)維修成本。

《辦法》明確了物業(yè)承接查驗的程序和標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位和業(yè)主委員會提供了明確的指引。通過嚴(yán)格的監(jiān)管和信用管理，有效遏制了市場上的不規(guī)范行為，如虛假查驗、惡意串通等，維護了市場的公平競爭環(huán)境。這將促使更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重服務(wù)質(zhì)量，提升管理水平，推動整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

《辦法》特別強調(diào)了業(yè)主的權(quán)益保護，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人有權(quán)參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)，提出專業(yè)建議，確保物業(yè)的質(zhì)量和后期管理的便利性。同時，對于未按規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的行為，將采取信用懲戒措施，保護業(yè)主的合法權(quán)益。這些措施有助于增強業(yè)主的參與感和滿意度，提升物業(yè)管理的透明度和公信力。

《辦法》鼓勵物業(yè)服務(wù)人通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，提出專業(yè)建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。這一舉措不僅有利于提高物業(yè)的質(zhì)量，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了更多的業(yè)務(wù)機會和發(fā)展空間。未來，隨著技術(shù)的進步和市場需求的變化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將更加注重技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)升級，推動物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展。

《珠海市物業(yè)承接查驗辦法》的出臺，是珠海市加強物業(yè)管理、提升服務(wù)質(zhì)量的重要舉措。它不僅為物業(yè)承接查驗提供了明確的操作指南，也為業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人之間的權(quán)益保護提供了堅實的法律保障。隨著《辦法》的深入實施，預(yù)計珠海市的物業(yè)管理水平將進一步提高，業(yè)主滿意度也將隨之提升，進而推動整個物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。這不僅是對當(dāng)前物業(yè)管理問題的有效回應(yīng)，也為未來的行業(yè)發(fā)展指明了方向。