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淺析在收益還原法中建筑物折1日費(fèi)的扣減 口 劉 廷 澤 在現(xiàn)行 土地估價(jià) 中，收益還原法作為 一 種對(duì)具有現(xiàn)實(shí)或潛在收益類(lèi)物業(yè)評(píng)估的基 本方法 ，其運(yùn)用范圍廣 ，實(shí)用性較強(qiáng)。在其 評(píng)估過(guò)程中，影響最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性主 要取決于兩個(gè)方面：一是在未來(lái)年期的純收 益、二是收益還原利率的確定。 以房地總體評(píng)估 ，再剝離地價(jià)為例 ，在 現(xiàn)行 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中，其計(jì)算公式 為 ： 估價(jià)對(duì)象地價(jià) =a／r·[1—1／(1+r)“] a ： 年土地收益 r：土地還原利率 n：收益年期 該公式限制條件 ：a為土地純收益，且 每年不變；r為土地還原利率，每年不變且 大于零的；n為土地使用年期 土地純收益 ：物業(yè)收益 一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 一房 屋收益 房屋收益 =房屋現(xiàn)值 ×房屋還原利率 其物業(yè)總收益為正常客觀(guān)收益扣減經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用 (該經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括：建筑物年折 舊費(fèi)、
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目前我國(guó)小水電系統(tǒng)折舊費(fèi)的提取和管理方面存在著不少問(wèn)題,已危及到老齡電站的存亡。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)每年約有10萬(wàn)kW容量的小型水電站報(bào)廢,其中相當(dāng)一部分是由于無(wú)錢(qián)更新設(shè)備而被迫報(bào)廢。如何按經(jīng)濟(jì)規(guī)律提存折舊費(fèi),管好折舊費(fèi),以保證水電站在壽命年后有足夠的折舊基金來(lái)更新,已成為值得探討的問(wèn)題。筆者通過(guò)調(diào)查,從以下2個(gè)方面談?wù)効捶? 1.現(xiàn)行的水電站折舊率太低隨著物價(jià)的上漲,利率的提高,建造水電
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