現(xiàn)將《珠海市物業(yè)管理招標投標管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實，實施過程中遇到問題，請徑向我局反映。

珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局  

2024年10月9日  

珠海市物業(yè)管理招標投標管理辦法

第一章  總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務項目招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)服務市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》《物業(yè)管理條例》《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標管理暫行辦法》等有關規(guī)定，制定本辦法。       

　　第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)物業(yè)服務項目的招標投標活動。

　　第三條 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“市物業(yè)主管部門”）負責依法制定全市物業(yè)管理招標投標政策，建立物業(yè)管理招標投標平臺，指導各區(qū)依法監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務項目的招標投標活動。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“區(qū)物業(yè)主管部門”）負責指導鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理招標投標行政監(jiān)管職責，審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務人申請，負責物業(yè)管理招標投標備案工作，按照職責處理相關信訪投訴。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮(zhèn)街”）負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構編制物業(yè)服務項目招標文件；監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主大會依法審議物業(yè)服務項目招標文件，監(jiān)督物業(yè)服務項目的招標投標活動，協(xié)調(diào)處理有關的物業(yè)管理糾紛。

　　第四條 物業(yè)服務項目的招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。

　　第五條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務人參加投標，不得以任何方式非法干預物業(yè)服務項目的招標投標活動。

第二章  招標

　　第六條 本辦法所稱招標人是指依法對物業(yè)服務項目提出招標、組織招標的建設單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構。

　　任何單位和個人不得將一個物業(yè)服務項目化整為零規(guī)避招標或者為不具備投標資格的物業(yè)服務人創(chuàng)造投標條件。

　　第七條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位應當通過招標方式選聘物業(yè)服務人。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構通過物業(yè)管理招標投標等平臺，以招標的方式選聘物業(yè)服務人，應當將招標方案交業(yè)主大會審議通過，并依法按照招標投標程序進行。業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構擬不通過招標方式選聘物業(yè)服務人的，應當組織召開業(yè)主大會會議，作出不通過招標方式選聘物業(yè)服務人的決定，決定內(nèi)容應當向全體業(yè)主公示，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)街。

　　提倡住宅以外的其他物業(yè)服務項目的招標人通過招標投標方式，選聘物業(yè)服務人?！?/span>

　　第八條 招標采用下列方式：

　?。ㄒ唬┕_招標：建設單位或者其委托的招標代理機構以在物業(yè)管理招標投標平臺發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務人投標；其他招標人或者其委托的招標代理機構以在物業(yè)管理招標投標平臺或者其他公開媒介發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務人投標。

　?。ǘ┭堈袠耍航ㄔO單位或者其委托的招標代理機構通過物業(yè)管理招標投標平臺邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務人投標；其他招標人或者其委托的招標代理機構通過物業(yè)管理招標投標平臺或者以其他方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務人投標。

　　通過招標方式選聘物業(yè)服務人，投標人少于三個的應當重新招標。

　　建筑物總面積超過三萬平方米（不包含三萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當公開招標。

　　第九條 存在下列情形之一的，招標人可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锟偯娣e不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過兩次邀請招標，投標人均少于三個的；

　?。ǘ┮婪☉斖ㄟ^公開招標選聘物業(yè)服務人的物業(yè)服務項目，委托招標代理機構公開招標，且經(jīng)過兩次公開招標，投標人均少于三個的；

　　經(jīng)招標人申請，區(qū)物業(yè)主管部門應當自受理之日起的七個工作日內(nèi)予以批復。

　　第十條 鼓勵招標人委托招標代理機構實施招標活動。

　　第十一條 招標代理機構應當在招標人委托的范圍內(nèi)實施招標活動。

　　招標代理服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，按照等價有償原則，由招標人和招標代理機構協(xié)商確定，并由招標人支付。經(jīng)招標人和招標代理機構約定，招標代理服務費可以由中標人承擔，招標人或者招標代理機構應當在招標文件中注明。

　　第十二條 建設單位應當在下列規(guī)定時限內(nèi)完成物業(yè)服務項目的招標工作：

　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應當在發(fā)售前三十日內(nèi)完成；

　　（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成；

　　（三）非出售的新建物業(yè)服務項目應當在交付使用前九十日完成；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。

　　第十三條 經(jīng)業(yè)主大會表決通過，決定不再續(xù)聘原物業(yè)服務人，業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當在原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前，啟動物業(yè)服務人的選聘工作。

　　招標人是業(yè)主大會的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構履行如下職責：

　　（一）編制招標公告、招標文件；

　?。ǘ┌l(fā)布招標公告及對招標文件進行澄清、答疑和補遺；

　?。ㄈ┮勒諛I(yè)主大會確定的招標事項組織開標、評標和定標；

　?。ㄋ模┮勒毡巨k法組建評標委員會；

　?。ㄎ澹┮勒毡巨k法答復相關異議；

　　（六）依照中標結果，以業(yè)主大會名義與中標物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及本辦法規(guī)定的其他職責。

　　第十四條 招標人應當根據(jù)物業(yè)服務項目的特點和需要，編制招標文件。

　　招標文件應當包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┱袠巳嘶厩闆r，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；

　　（二）物業(yè)服務項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積、建筑物總面積、房屋幢數(shù)、房屋建筑結構、物業(yè)功能分區(qū)、配套設備的技術參數(shù)、綠化情況及物業(yè)服務用房配置、物業(yè)專項維修資金交納情況等；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務內(nèi)容及標準；

　　（四）對投標人及投標文件要求，包括對投標人的信用等級及投標文件的格式、主要內(nèi)容、份數(shù)等；

　?。ㄎ澹┱袠嘶顒臃桨?，包括招標人和招標代理機構、開標時間、地點、方法、程序等；

　　（六）評標標準、評標方法、定標方法等；

　?。ㄆ撸┣捌谖飿I(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的簽訂說明；

　?。ò耍┓?、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標文件不得含有傾向或排斥潛在投標人的內(nèi)容，不得將物業(yè)服務人“提供整改資金”和“帶資進場”作為評標標準和定標依據(jù)。招標文件應當對投標文件的規(guī)格、格式等方面作出說明；對招標人和物業(yè)服務項目的情況進行明確闡述；對投標人的商務部分、技術部分和經(jīng)濟部分提出具體要求并確定評標標準和方法。其中技術部分的分值不得低于總分值的百分之五十。     

　　第十五條 招標人是業(yè)主、業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構的應當在招標文件交區(qū)物業(yè)主管部門辦理招標文件備案后，將招標文件交業(yè)主大會審議、批準。

　　業(yè)主大會會議召開前，招標人根據(jù)業(yè)主意見修改招標文件的，應當將修改后的文件按照前款規(guī)定重新備案。

　　招標文件經(jīng)業(yè)主大會審議、批準后不得修改。

　　第十六條 建設單位作為招標人的，應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書十日前，持物業(yè)服務項目招標文件、招標公告或者投標邀請書、招標代理合同或者招標小組成員等資料，到物業(yè)服務項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理招標備案。

　　第十七條 業(yè)主、業(yè)主大會作為招標人的，應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書十日前，到物業(yè)服務項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門再次辦理招標備案。辦理物業(yè)服務項目招標備案時應當提供以下材料：

　?。ㄒ唬┙馄冈飿I(yè)服務人的業(yè)主大會會議決議；

　　（二）委托招標代理機構的，提供簽訂的委托代理合同；

　　（三）招標公告或者投標邀請書；

　?。ㄋ模I(yè)主大會審議、批準招標文件的會議決議；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

　　前期物業(yè)服務期間，鎮(zhèn)街組織成立的招標小組做為招標人的，應當持本條第（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的材料辦理招標備案。

　　第十八條 區(qū)物業(yè)主管部門應當在收到備案文件之日起十日內(nèi)完成備案工作，并向招標人發(fā)出《招標備案通知書》。區(qū)物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標文件有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的，應當責令招標人改正。

　　第十九條 招標人應當持下列材料在物業(yè)管理招標投標平臺或者其他公開媒介及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布招標公告或者投標邀請書：

　?。ㄒ唬墩袠藗浒竿ㄖ獣?；

　　（二）營業(yè)執(zhí)照復印件或者業(yè)主委員會、業(yè)主大會等有關主體證明材料；

　?。ㄈ?a href="http://produpl.com" target="_blank">建設工程規(guī)劃許可證以及經(jīng)自然資源部門批準的修建性詳細規(guī)劃圖或規(guī)劃總平面圖復印件；

　　（四）授權委托書；

　　（五）招標文件；

　?。┱袠斯?；

　　（七）其他材料。

　　公告期不少于七日。

　　招標人通過邀請招標選聘物業(yè)服務人，應當向不少于三個物業(yè)服務人發(fā)送投標邀請書。

　　第二十條 招標公告應當載明以下主要事項：

　　（一）招標人名稱、地址、聯(lián)系方式；

　?。ǘM招標的物業(yè)服務項目名稱、地址、建筑物總面積、竣工交付使用時間等基本情況；

　?。ㄈ┩稑巳说馁Y格條件和投標截止時間；

　　（四）報名地點、期限以及獲取招標文件途徑；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他事項。

　　報名期限截止，報名的物業(yè)服務人少于三個的視為投標人少于三個。

　　第二十一條 建設單位作為招標人的，可以設置最高投標限價，并在招標文件中明確最高投標限價或者最高投標限價的計算方法。

　　建設單位不得規(guī)定最低投標限價。

　　第二十二條 招標人可以在招標文件中要求投標人交納投標保證金。投標保證金除現(xiàn)金外，可以提供銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票等。
    投標保證金不得超過擬招標的物業(yè)服務項目在約定服務期限內(nèi)，物業(yè)服務費估算總價的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致。

　　第二十三條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于二十日。

　　第二十四條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當將澄清或者修改的內(nèi)容再次報區(qū)物業(yè)主管部門備案。在取得新的《招標備案通知書》后，應當將招標文件中澄清或者修改的內(nèi)容，在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有的潛在投標人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　潛在投標人自收到該澄清或者修改的內(nèi)容之日起，距招標文件要求的投標截止時間不足十五日，招標人應當將提交投標文件截止時間順延，順延時間不得少于十五日。

　　第二十五條 招標人不得向他人透露潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的其他情況。

　　第二十六條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內(nèi)容進行談判。

第三章  投標

　　第二十七條 本辦法所稱投標人是指符合招標人確定的投標條件參加投標競爭的物業(yè)服務人。

　　第二十八條 投標人對招標文件有異議的，應當書面向招標人提出。

　　投標人應當在規(guī)定時間內(nèi)領取澄清或者修改的補充文件，逾期未領取的，自行承擔由此可能產(chǎn)生的不利后果。

　　第二十九條 投標人應當按招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出全面響應，投標文件不得含有虛假承諾等不正當競爭行為的內(nèi)容。投標文件應當包括以下內(nèi)容： 

　?。ㄒ唬┩稑撕０ǚ漳繕?、履約承諾等；

　　（二）技術部分。包括服務的內(nèi)容和標準、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)運行程序及檢查方法、物業(yè)服務人內(nèi)部管理制度；

　?。ㄈ┙?jīng)濟部分。包括物業(yè)服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準報價，物業(yè)服務費收費形式以及相應項目的財務收支測算；

　?。ㄋ模┥虅詹糠?。包括營業(yè)執(zhí)照、信用等級文件、經(jīng)營業(yè)績、物業(yè)服務項目主要管理人員資格證書等情況。

　　第三十條 投標人應當在招標文件要求的提交投標文件截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人或者招標代理機構收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

　　第三十一條 投標人在招標文件要求的提交投標文件截止時間前，可以補充、修改已提交的投標文件。補充、修改的投標文件應當按照本辦法第三十條的規(guī)定送達、簽收和保管。
    在招標文件要求的提交投標文件截止時間后送達的補充、修改內(nèi)容無效。

　　第三十二條 投標文件有下列情形之一的，招標人應當拒收：

　?。ㄒ唬┯馄谔峤坏?；

　?。ǘ┨峤粫r未密封的；

　　（三）密封處無投標人的法定代表人或者授權代表簽字和物業(yè)服務人公章的；

　　（四）未按招標文件規(guī)定格式要求提交的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情況。

　　第三十三條 招標人根據(jù)物業(yè)服務項目具體情況，可以組織所有潛在投標人踏勘物業(yè)服務項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對潛在投標人提出的疑問，招標人應當予以澄清，并以書面形式發(fā)送給所有的潛在投標人。

　　第三十四條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　投標人不得以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章  開標、評標和中標

　　第三十五條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第三十六條 開標由招標人或者招標代理機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列程序進行：

　　（一）由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格等內(nèi)容；

　?。ǘ┱袠巳嗽谡袠宋募筇峤煌稑宋募慕刂谷掌谇笆盏降乃型稑宋募_標時都應當當眾拆封、宣讀；

　　（三）應當記錄開標過程，并存檔備查。

　　第三十七條 評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理評標專家（以下簡稱“評標專家”）組成，評標活動由評標委員會負責。

　　評標委員會成員為五人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的評標專家不得少于評標委員會成員總人數(shù)的三分之二。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人在開標前一個工作日內(nèi)，在區(qū)物業(yè)主管部門的監(jiān)督下，從市物業(yè)主管部門建立的專家名冊中隨機抽取，并在評標前予以保密。評標專家與招標人或者投標人存在利害關系的應當主動回避，不得進入相關物業(yè)服務項目的評標委員會；已經(jīng)進入的應當更換。

　　第三十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，客觀公正地評標，遵守評標工作紀律，對投標文件獨立評審，提出評審意見，不受任何單位或者個人干預。

　　評標委員會成員不得與投標人或者任何與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露投標文件評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況，并接受物業(yè)主管部門的監(jiān)督、檢查。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外，因參與評標監(jiān)督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

　　第三十九條 評標包括評議技術標文件、經(jīng)濟標文件、商務標文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外，評標應當保密進行。

　　在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據(jù)投標文件評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。

　　召開現(xiàn)場答辯會時，應當由投標人擬定的項目經(jīng)理或者授權代表參加答辯。

　　第四十條 投標文件中有含義不明確的內(nèi)容、明顯文字或者計算錯誤，評標委員會認為需要投標人作出必要澄清或者說明的，可以要求投標人作出澄清或者說明。投標人應當響應評標委員會的要求進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內(nèi)容。

　　評標委員會不得暗示或者誘導投標人作出澄清或者說明，不得接受投標人主動提出的澄清或者說明。

　　第四十一條 技術標文件評議標準，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)服務的內(nèi)容和標準等方案；

　　（二）人員配備；

　　（三）物業(yè)服務質量控制方法；

　　（四）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新服務方法；

　　（五）物業(yè)服務人組織架構設置和資源配置方案等內(nèi)部管理制度；

　　（六）其他重要內(nèi)容。

　　第四十二條 設有經(jīng)濟標的，經(jīng)濟標文件評議標準，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準的報價；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務項目經(jīng)營成本支出測算報告或者服務酬金的比例；

　?。ㄈ┢渌匾獌?nèi)容。

　　第四十三條 商務標準文件評議標準，主要包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人規(guī)模和信用等級資料；

　?。ǘ┙?jīng)營業(yè)績；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務項目主要管理人員的資格證書；

　?。ㄋ模┢渌匾獌?nèi)容。

　　第四十四條 投標文件評定過程應當在保密的情況下進行，評定過程期間評標委員會成員應當遵守下列規(guī)定：

　　（一）客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔責任；

　?。ǘ┆毩⒃u審投標文件；

　　（三）嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審，并在評審結果中簽字確認；

　?。ㄋ模┱袠巳嘶蛘哒袠舜頇C構依法確定的其他評標紀律。

　　第四十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人出具書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┰u標的基本情況；

　?。ǘ┰u標委員會成員名單；

　　（三）開標記錄；

　　（四）符合要求的投標人一覽表；

　　（五）評分一覽表；　　

　　（六）經(jīng)評審的投標人排序；

　?。ㄆ撸┏吻濉⒄f明等事項紀要；

　?。ò耍U標情況說明；

　?。ň牛┢渌饕獌?nèi)容。

　　評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以采用書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述理由的，視為同意評標結論，評標委員會應當對此作出書面說明。

　　第四十六條 經(jīng)評審，因投標文件存在以下情形之一，導致不符合招標文件要求或者投標文件全部無效，不符合開標條件的，評標委員會應當否決其投標：

　?。ㄒ唬┩稑宋募唇?jīng)投標單位法定代表人或者授權代表簽字，或者未加蓋投標人公章；

　?。ǘ┩稑巳瞬环戏?、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件或者招標文件規(guī)定的資格條件；

　?。ㄈ┩煌稑巳颂峤粌蓚€以上不同投標文件或者投標報價，招標文件要求提交備選投標文件或者投標報價的除外；

　?。ㄋ模┩稑藞髢r高于招標文件設定的最高投標限價；

　?。ㄎ澹┩稑宋募磳φ袠宋募膶嵸|性要求和條件作出全面響應；

　?。┩稑巳擞写ㄍ稑?、弄虛作假、行賄等違法行為；

　?。ㄆ撸┐嬖谄渌?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的情形，導致不符合招標文件要求或者投標文件全部無效的。

　　依法應當進行的物業(yè)服務項目，所有的投標均被否決或者不符合開標條件的，招標人應當重新組織招標。

　　第四十七條 建設單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當自收到評標報告之日起一個工作日內(nèi)將評標報告在物業(yè)管理招標投標平臺或其他公開媒介以及物業(yè)服務項目的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，時間不少于三個工作日。

　　投標人或者其他利害關系人對評標結果有異議的，應當在評標報告公示期間書面提出。建設單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當自收到異議之日起三個工作日內(nèi)作出答復。

　　第四十八條 建設單位作為招標人的，應當根據(jù)評標結果的順序直接確定中標人。排名第一的中標候選人出現(xiàn)放棄中標、因不可抗力不能履行合同，或者被查實存在影響中標結果的違法行為等情形，不符合中標條件的，招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人，也可以重新招標。招標人應當在招標文件中予以明確。

　　業(yè)主大會作為招標人應當采用票決定標法、委托擇優(yōu)定標法或者業(yè)主大會確定的其他方法確定中標人，由業(yè)主大會會議表決確定并在招標文件中載明。

　　票決定標法是指通過召開業(yè)主大會會議對進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人投票表決確定中標人。

　　委托擇優(yōu)定標法是指業(yè)主大會會議表決確定授權評標委員會經(jīng)評審擇優(yōu)確定中標人。

　　鼓勵業(yè)主大會通過票決定標法選聘物業(yè)服務人。

　　第四十九條 采用票決定標法按照以下程序執(zhí)行：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)評標報告中投標人排序，最終按照合格投標人數(shù)的50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦進入定標環(huán)節(jié)，具體數(shù)量由業(yè)主大會會議表決并在招標文件中載明，但原則上為三至五名；

　?。ǘI(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等予以公示；

　?。ㄈ┒藭h應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，對所有進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人進行投票表決；經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，得票順序排名第一的合格投標人為中標人。若首輪業(yè)主大會表決中所有進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人的得票均未達到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求，則依照首輪表決的得票順序選前兩名合格投標人進入第二輪投票表決。第二輪表決得票順序排名第一且達到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求的確定為中標人。若第二輪表決中兩個合格投標人的得票仍未達到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求，則本次招標失?。?/span>

　　前款所稱得票順序按照所得投票業(yè)主專有部分面積數(shù)占參會業(yè)主專有部分面積總數(shù)的比例，與所得投票人數(shù)占參會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得面積數(shù)較多者排名靠前，所得面積數(shù)相等的，抽簽確定排名順序。

　　 第五十條 建設單位應當依法公示物業(yè)服務項目的招標文件、最高投標限價評估報告和中標物業(yè)服務人投標文件中的主要事項。

　　業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當依法公示物業(yè)服務項目的招標文件和中標人投標文件中的主要事項。

　　定標結束后三日內(nèi)，招標人應當在物業(yè)管理招標投標平臺或其他公開媒介以及物業(yè)服務項目的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示上述資料。公示時間不少于十日。

　　第五十一條 公示期內(nèi)投標人或者其他利害關系人對中標結果提出異議的，招標人或者招標代理機構應當自收到異議之日起三日內(nèi)做出書面答復。作出答復前，應當暫停招標投標活動。

　　公示期屆滿后，投標人或者其他利害關系人提出異議的，不予受理。

　　第五十二條 采用票決定標后有下列情形之一的，招標人可以采用原招標文件規(guī)定的定標方法從進入定標環(huán)節(jié)的合格投標人中重新確定中標人：

　?。ㄒ唬┲袠巳朔艞壷袠速Y格的；

　　（二）中標人因自身原因未在規(guī)定時間內(nèi)與招標人簽訂物業(yè)服務合同的；

　?。ㄈ┍徊閷嵈嬖谟绊懼袠私Y果的違法行為的。

　　采用票決定標法的，將得票順序排名第二且票數(shù)達到業(yè)主大會會議作出決定的比例要求的合格投標人作為中標人。如沒有符合條件的合格投標人，業(yè)主委員會按本辦法第四十九條重新召開業(yè)主大會票決確定中標人。

　　第五十三條 招標人應當自公示期滿之日起三十日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。

　　第五十四條 招標人應當保存招標投標過程中的書面材料，包括招標文件、中標物業(yè)服務人的投標文件等，以及開標、評標過程中采集的影音資料。

　　第五十五條 自確定中標人之日起十五日內(nèi)，招標人與中標人應當?shù)轿飿I(yè)服務項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理中標備案手續(xù)。

　　第五十六條 招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)與中標人簽訂物業(yè)服務合同，中標人的投標文件應當作為物業(yè)服務合同的附件。招標人和中標人不得另行簽訂背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。    

　　第五十七條 中標人應當按照物業(yè)服務合同履行義務，不得向他人轉讓中標項目。

　　第五十八條 招標人或者投標人有下列行為之一的，中標無效：

　?。ㄒ唬┱袠巳讼蛩送嘎稘撛谕稑巳说拿Q、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關招標投標其他情況的；

　　（二）招標人違反規(guī)定，與投標人就投標方案等實質性內(nèi)容進行談判的；

　?。ㄈ┱袠巳伺c投標人串通投標的；

　?。ㄋ模┩稑巳嘶ハ啻ㄍ稑说模?/span>

　?。ㄎ澹┩稑巳艘韵蛘袠巳嘶蛘咴u標委員會成員行賄等違法違紀手段謀取中標的；

　?。┩稑巳艘运嗣x投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；

　?。ㄆ撸┲袠巳藷o正當理由拒不簽訂物業(yè)服務合同的；

　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五章  投訴與處理

　　第五十九條 投標人或者其他利害關系人認為招標投標活動的程序不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的，可以自知道或者應當知道之日起十日內(nèi)持證據(jù)資料向區(qū)物業(yè)主管部門投訴。

　　第六十條 區(qū)物業(yè)主管部門應當自收到投訴之日起三個工作日內(nèi)決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起三十個工作日內(nèi)作出書面處理決定。需要檢驗、檢測、鑒定、專家評審的，所需時間不計算在內(nèi)，因檢驗、檢測、鑒定、專家評審所產(chǎn)生的費用，由投訴人預付，最終由責任人承擔。

　　投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證據(jù)材料進行投訴的，區(qū)物業(yè)主管部門應當予以駁回。

　　第六十一條 區(qū)物業(yè)主管部門處理投訴時，有權查閱、復制有關文件、資料，調(diào)查有關情況，相關單位和人員應當予以配合。必要時行政監(jiān)督部門可以責令暫停招標投標活動。

　　區(qū)物業(yè)主管部門對監(jiān)督檢查過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，應當依法予以保密。

第六章  附則

　　第六十二條 本辦法自2024年11月15日起施行，有效期至2029年11月14日。