土地收購儲備制度下的房地產(chǎn)開發(fā)行為分析——與以前的土地供應制度相比，土地收購儲備制度對房地產(chǎn)開發(fā)有很大影響。一是引進了公開競爭機制，地價接近于土地的真實價值，土地成本增加；二是企業(yè)獲取開發(fā)用地的途徑變得單一，低代價地從政府手中獲得土地的時期已...

在目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地儲備開發(fā)是一種重要的管理手段，通過對土地的有效儲備和開發(fā)，不但能夠為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎，同時還能夠為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供良好的土地資源保證。從土地儲備開發(fā)與房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關系來看，土地儲備開發(fā)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎，決定了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量，只有做好土地儲備開發(fā)工作，才能保證房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展取得積極效果。

在當前中國土地市場發(fā)育尚不完全的情況下,針對近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備的事實,分析土地市場中的尋租行為。以博弈論為理論基礎,建立政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩者間的尋租博弈模型和監(jiān)督博弈模型矩陣,為降低土地資源浪費,維護正常的土地市場秩序,加強土地資源管理提供參考。

城市土地儲備制度是政府為提高土地宏觀調(diào)控能力和合理分配土地收益的重要創(chuàng)新工具,本文在對武安市土地儲備制度的建立背景、運作模式等內(nèi)容進行深入細致的研究,提出了部分新觀點,以期能對土地儲備制度建設有所裨益。

房地產(chǎn)開發(fā)：在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)特征：全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、風險與效益并存（系統(tǒng)風險、非市場風險）、 地域性。 房地產(chǎn)開發(fā)程序： 1.投資決策分析階段（開發(fā)設想的形成、環(huán)境分析與機會選擇）、 2.依法取得土地使用權階段、 3.可行性研究階段、 4.前期準備階段（資金措施、項目招投標、規(guī)劃設計、項目報建）、 5.實施階段、 6.銷售階段。 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)： 1.房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)（土地經(jīng)營、房屋建造）、 2.流通環(huán)節(jié)（房屋銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當）、 3.消費環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析：產(chǎn)品策略、市場開發(fā)策略、價格策略。 產(chǎn)品策略：包括明確開發(fā)或經(jīng)營項目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)或經(jīng)營方式的確定。 市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型、多角型策略。 價格策略：高價策略、低價策略、均衡價格策略

作為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場重要手段的土地儲備制度與房地產(chǎn)市場具有緊密的關系，但是，該制度是否是引起城市房價上漲的主因，這就需要進行深入的研究，因為它直接關系到我國城市土地儲備制度今后的發(fā)展與完善。因此探討和研究土地儲備制度對房地產(chǎn)價格的影響機制具有重要的實踐意義。

城市土地儲備制度是政府為提高土地宏觀調(diào)控能力和合理分配土地收益的重要創(chuàng)新工具,本文在對武安市土地儲備制度的建立背景、運作模式等內(nèi)容進行深入細致的研究,提出了部分新觀點,以期能對土地儲備制度建設有所裨益。

本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系,為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、缺乏 風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風險因素 得不到有效控制，進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關鍵過程。 【關鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風險識別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報廢為止的整個過程，大致可分為 投資決策、項目實

房價與幸福息息相關宏觀調(diào)控要堅定執(zhí)行 從2010年被稱為史上最嚴厲的國十條，到2011年春節(jié)前發(fā)布的國八條；從房產(chǎn)稅開始試點、連續(xù)加 息，到2011年6月1日起嚴格執(zhí)行“明碼標價”，近兩年來，國家對樓市的調(diào)控一輪緊過一輪，當行內(nèi)紛紛 表達“房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)出盡”的時候，有關部門卻鮮明地表明態(tài)度：政策還未出盡，國家對房地產(chǎn)的調(diào) 控不會放松。國家對于房價的監(jiān)控與關注也許超出了很多人的預期，這一切，緣于房價與百姓生活息息相 關，高房價影響到的不僅僅是經(jīng)濟，還關乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中國人傳統(tǒng)的居住觀念，尤其是近年來，人們對房子的理解，是成家立業(yè)之根本， 更是幸福生活中不能缺少的關鍵因素。傳統(tǒng)觀念與新觀念的結(jié)合，一齊推高了市場對房子的剛性需求，剛 性需求的膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)商嗅到商機的同時，也讓投機者發(fā)現(xiàn)了另一種生財之道。與此同時，投資渠道 的狹窄，也助推了房子這

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。土地在城鄉(xiāng)發(fā)展中的地位無可替代，其供給量決定了城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。而目前我國農(nóng)村土地供給缺乏彈性，住宅用地、商業(yè)用地之間存在一定的矛盾。農(nóng)村住宅用地面積過大，利用不合理，產(chǎn)權界定等問題非常突出。因此，我國農(nóng)村要制定科學的房地產(chǎn)開發(fā)土地使用制度和產(chǎn)權制度，以此來提高農(nóng)村土地的利用率。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地預出讓協(xié)議 甲方： 乙方： 為加快高港城市化進程，甲乙雙方本著“平等互利、優(yōu)勢互補、合作共贏” 的精神，就________________的土地預出讓達成協(xié)議如下： 一、項目概況 1.四址范圍： 2.用地面積：約_____畝（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 3.用地性質(zhì)：掛牌出讓的國有土地，土地用途為商業(yè)和住宅用地。 4.規(guī)劃條件及用地指標：根據(jù)泰州市城市總體規(guī)劃及城市控制性詳細規(guī) 劃，以經(jīng)規(guī)劃部門核實的相關指標作為該地塊的規(guī)劃條件。 二、土地價格及合作方式 1．凈地土地單位為_____萬元／畝，土地出讓金總價約為_________人民 幣（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 2．整個地塊分______次上市，乙方在本協(xié)議書簽定后3個工作日內(nèi)，向 甲方指定的賬戶預繳______人民幣作為履約保證金，乙方在本協(xié)議書簽定后

本文在分析了土地成本的決定因素、開發(fā)整理程序、土地成本控制的基礎上，對土地前期開發(fā)階段的成本費用進行控制，具有十分重要的意義。

將城市土地利用強度提高,就會增加房地產(chǎn)的活力,這樣就會減少基礎設施的建設,但是土地的使用強度必須控制在合理的范圍之內(nèi)。隨著市場的不斷發(fā)展,高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑,但是對房產(chǎn)價格存在多大的影響。容積率的規(guī)范,對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,但還需要考慮到不可預知等其它綜合性因素。

房地產(chǎn)開發(fā)合同 立合同單位： （以下簡稱甲方） （以下簡稱乙方） 為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。 項目內(nèi)容及規(guī)模： 。 總投資及資金籌措： 總投資萬元（其中：征地費萬元，開發(fā)費萬 元，建筑安裝費萬元）。投入資金規(guī)模萬元，甲方出資 萬元，分次出資，每次出資萬元，預收款萬元；乙方出 資萬元，分次出資，每次出資萬元。 合作方式： 。 各方負責： 甲方： 乙方： 經(jīng)營方式： 資金占用費按月利率‰計付，并于每季末的前天內(nèi)付給出資方。 資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行，最后一次還款時， 資金占用費隨本金一起還清。 財務管理： １．成本核算范圍： ２．決算編制： ３．財產(chǎn)清償： 利潤分配： 。 違約責任： 其他： １．該項目資金在行開戶管理。 ２．方經(jīng)濟責任由擔保。保證方有權檢查督促方 履行合同，保證方同意當方不履行合同時，由保證方連帶承擔經(jīng)濟責任。

《合作經(jīng)濟與科技》２００８年６月號下（總第３４７期） ｃｏ－ｐｅｒａｔｉｖｅｃｏｎｏｍｙ＆ｓｃｉｅｎｃｅ 三、我國物權法設立先占制度的必要 性 梅因先生曾經(jīng)說過：“先占的真正的 基礎，并不在于對這財產(chǎn)權制度出于無性 的偏愛，而是在于這個制度長期繼續(xù)存在 而發(fā)生的一種推定，即每一個物件都應該 有一個所有人”。因此，通過以上對先占制 度的分析介紹之后，筆者認為參考世界多 數(shù)國家的民事立法以及結(jié)合我國的民事 司法實踐的情況，我國物權法設立先占制 度有其必要性之所在，其理由有以下幾 點： 第一，設立先占制度是經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程 中，即計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的需要。 我國以前之所以不承認先占制度，不承認 先占取得所有權，其根本原因在于，在當 時高度集中的計劃經(jīng)濟體制下，一切生產(chǎn) 資料均為公有，公民個人可擁有的財產(chǎn)僅 限于生活資料，如果先占取得無主動產(chǎn)， 與我國當時的公有制體制以及提

土地儲備制度分析 土地儲備主要是指政府部門或公共機構依照有關程序預先取得土地，進行開 發(fā)整理并予以儲存，并在適當時機將儲存的土地投放到市場，以實現(xiàn)城市有序發(fā) 展，保障公共目標的實現(xiàn)以及合理調(diào)控土地市場等目的。 下面就其理論基礎、歐洲土地銀行的啟示、功能定位及城市開發(fā)四個方面展 開論述。 城市土地儲備的理論基礎主要包括地租理論、土地供求理論、區(qū)位理論、資 源配置與市場失靈理論、政府管理理論與制度變遷與創(chuàng)新理論等。 歐洲土地銀行對我國土地管理有莫大的啟示，并對我國土地儲備制度的完善 發(fā)揮了重要作用，通過歐洲土地銀行方法的分析和我國土地制度管理方面的分 析，簡述了我國土地儲備機制運行中存在的問題，并提出了解決問題的對策和辦 法。歐洲土地銀行的運行過程由土地的征購集中、土地的儲備和土地的出讓三個 環(huán)節(jié)連接而成。目前我國土地收購儲備模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。 土地儲

房地產(chǎn)開發(fā)合同——房地產(chǎn)開發(fā)合同

中國律師協(xié)會驗證-------標準合同------全國通用版 房地產(chǎn)開發(fā)合同（一） 甲方：___________（以下簡稱甲方）乙方：___________（以下 簡稱乙方） 乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得__________市__________區(qū) __________街__________畝（計__________）的出讓的國有土地使用 權。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項目由擬組建的__________置業(yè)有限公 司（名稱具體以工商行政管理局核準為準）獨家開發(fā)，現(xiàn)就相關事宜 達成如下合同： 第一條甲、乙雙方共同投資組建__________置業(yè)有限公司，開 發(fā)經(jīng)營該項目，公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民 幣，占總股本的__________%；乙方出資萬元，具體以上述__________ 街的__________畝國有地使用權作價投入，占總股本的_

房地產(chǎn)開發(fā)施工合同 篇一：房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工合同書 建筑工程施工合同書 發(fā)包方（以下簡稱甲方）承包方（以下簡稱乙 方）甲方現(xiàn)將“*****經(jīng)濟適用房工程建設”的土建工程發(fā) 包給乙方總承包。按照《中華人民共和國建筑法》和《中 華人民共和國合同法》之有關規(guī)定，本著公平、公正、互 利、互惠的原則，結(jié)合本工程的具體情況，經(jīng)甲、乙雙方 友好協(xié)商達成如下協(xié)議。 一、工程概況 1、工程名稱：****廠經(jīng)濟適用房第一、二期工程建設。 2、建設地點：************。 3、建筑面積：第一期工程約17000㎡（xx年12月25 日進場樁基礎施工），第二期工程約43000㎡（xx年6月上 旬進場施工）。 4、工程質(zhì)量保證金：貳佰萬元人民幣，甲乙雙方簽定 本合同書后，乙方工程技術人員進住施工現(xiàn)場后支付。 5、工程質(zhì)量保證金返還時間：工程主

房地產(chǎn)開發(fā)課程設計 香山怡景項目可行性研究報告 學部：城市建設工程學部 專業(yè)：工程管理

業(yè)務大類業(yè)務細項成果及文件 《公司戰(zhàn)略意圖、市場假設及客戶定位》 《項目預案》 《投資分析（土地版）》 管委會審核 取得中標通知書 完成拆遷 辦理國土使用權證 交地《項目開發(fā)部交地》 構建項目團隊 《項目定位》 《項目一二級計劃》 《成本敏感分析、價值分配及目標成本預設》 《售樓處、樣板房選址、定位、開放計劃及預算報告》 《投資分析（方案）》 《方案設計任務》 《景觀方案設計任務書》 《精裝房定位、限價及建設實施方案》（如有） 召開項目啟動會 項目啟動階段成果提交集團審批 移交項目資料（成效確認書、區(qū)域按規(guī)資料、項目規(guī)劃條件、上會資料等） 向集團提供意向項目信息 項目啟動項目啟動階段成果 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務全節(jié)點 簽定土地出讓合同（包括勘界、地形測繪等） 取得設計條件（現(xiàn)狀地形圖、選址意見通知書、立項批復等） 土地拓展 土地階段投資分析成果 發(fā)出方案設計任務書 完成規(guī)劃方案設計 政府方案上